Malumunuz TOKİ, İlk Evim Projesi ile Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesini başlattığını duyurdu. Bazı kesimlerin “kaçırılmaz fırsat” olarak gördüğü, bazılarının ise şüpheyle hatta komplo teorileriyle yaklaştığı projeye yapılan başvuru sayısı şimdiden 7.5 milyona ulaştı. Peki; kampanya şartları gerçekten makul mü yoksa komplo teorileri haklı mı? Aşağıya örnek konut edinme şartlarını sabitleyelim ve konuya açıklık getirelim.

3+1 konut için şartlar: Baz fiyat 850.000TL. Peşinat yüzde 10 (85.000TL). Kalan tutar (765.000TL) için 240 ay vade ve ayda 3.187TL ödeme.

TOKİ konutları teslim etmezse ne olacak?

TOKİ’nin bugüne kadar teslim etmediği tek bir konut olmadığı gibi konut ve mülkiyet hakkı devletler arası kanunlarla korunan bir haktır. Osmanlı’dan kalma tapularla arazilerin hak sahiplerine teslim edildiği, işgal edilmiş topraklardaki konut sahiplerinin bile haklarının mübadele yöntemleriyle korunduğu bir sistemde bu şekilde bir düşünceye kapılmak son derece yersizdir.

Konutlara biçilen satış fiyatları ve vade şartları gerçekten makul mü?

Öncelikle belirtmek gerekir ki konut kredileri en fazla 120 ay vade ile kullandırılır. Bu nedenle 240 ay oldukça avantajlı hatta emsali olmayan bir vade seçeneğidir.

Cumhurbaşkanımızın proje lansman konuşmasında değindiği gibi; “konut fiyatları belirlenirken inşaat maliyetleri üzerinden yüzde 40 indirim uygulanmıştır.” Yani; 850.000TL fiyatla satışa çıkan konutun sadece inşaat maliyeti 1.190.000TL’dir ve 340.000TL’si hazineden karşılanmaktadır.

Gözden kaçan ve bence en önemli husus ise “araziler devlete ait olduğundan arsa payı bedeli yoktur.” Yani; bu konutu bir müteahhit kat karşılığı yöntemi ile inşa etseydi 1.190.000TL inşaat maliyetine ek olarak yüzde 40 arsa payı ödeyecek ve toplam maliyet 1.666.000TL olacaktı. Mevduat faizlerinin yıllık yüzde 25’lerde olduğu ve inşaat projelerinin 2 yılda tamamlandığı düşünüldüğünde müteahhit çalışmasa da kazanacağı yüzde 50’nin üzerinde bir kar hedefleyeceğinden konutun satış fiyatı yaklaşık olarak 3 milyon TL olacaktı.  Günümüz inşaat maliyetleri dikkate alındığında verilen rakamların gerçeğe yakın ve satış fiyatlarının son derece makul olduğu aşikardır ve bu fiyata bu özelliklerde bir ev satın alabilmek mümkün değildir.

Taksitlerin memur maaş zammı veya enflasyon oranında artması sonucu ev ederinden pahalıya mal olmayacak mı?

Her yatırımda olduğu gibi konut yatırımında da asıl unsur zaman ve beklentidir. Bugün verdiğiniz bir karar günün gereklerine göre çok doğru, bir sonraki yılın gelişmelerine göre çok yanlış ancak 4 senenin ardından yine çok doğru olabilir. Bu nedenle önce mevcut şartları sonra ise beklentileri değerlendirmek gerekir.

Bu noktada bir teamülden bahsetmek gerekir ki; memur maaş artış oranı TOKİ için tavan fiyattır ve bugüne kadar uygulama memur maaşlarının altında bir artış şeklinde olmuştur. TOKİ’den 850.000TL’lik bir konut aldığınızda 85.000TL peşinat öder ve 240 ayda 3.187TL ödemek koşuluyla toplamda 765.000TL borçlanırsınız. Her yıl yaşanacak artışlar tabi ki borçlandığınız tutarı değiştirecektir ancak enflasyon ile orantılı olacağından ek ödeme zorluğu yaratmayacaktır. Örneğin; maaşınız 10.000TL iken 3.500TL olan ödemeniz (maaşınızın yüzde 35’i), maaşınız 15.000TL olduğunda 5.250TL (yine maaşınızın yüzde 35’i) olacaktır. Taksitlerin banka kredilerine oranla dana maliyetli bir hal aldığını düşündüğünüz bir an olursa da kredi çekip TOKİ’ye olan borcunuzu (muhtemelen indirimli şekilde) kapatabilirsiniz.

Bugün (kamu bankaları konut kredisi kullandırmadığından) bir özel bankaya giderek kredi başvurusunda bulunduğunuzu düşünün. Bankanın ilk söylemi “konut ekspertiz değerinin yüzde 80’ine kadar kredi kullandırabiliriz” olacaktır. Ardından yaklaşık olarak aylık yüzde 2,25 (yıllık yüzde 30’un üzerinde) faiz oranı ile kredi kullanabileceğinizi ve ek olarak dosya, ekspertiz, ipotek vb. masraflar için yapılacak kesintileri iletecektir. Bütün şartları kabul etmeniz durumunda hakkınızda istihbarat araştırması yapacak ve kredi kullandırma kararını verecektir. Bankalar bitmemiş konut projelerine kredi vermezler ve Toki’nin 850.000TL’ye sunduğu evi 3 milyon TL’nin altında bir fiyatla alamazsınız ancak alabildiğinizi düşünerek ilerleyelim. Bu durumda bankaya 170.000TL (yüzde 20) peşinat öder, 120 ayda 16.440TL ödemek koşuluyla toplamda (masraflar ve vergilerle birlikte) yaklaşık olarak 2 milyon TL borçlanırsınız. Hiçbir artış yaşanmaz ve 10 yıl bitene kadar aynı taksit tutarını ödemeye devam edebilirsiniz.

Sonuç olarak sizin öneriniz nedir?

Eğer aynı özelliklerdeki bir konutu 850.000TL’ye bulabiliyorsanız, bankalar nezdinde itibarınız ve yüzde 20 peşinatınız varsa, ayda 16.440TL ödemeye gücüne sahipseniz ve Türkiye ekonomisinin 20 yıllık ortalama enflasyon oranının yüzde 15’in üzerinde olacağına inanıyorsanız bu kampanyadan konut almayabilirsiniz.

Bu şartlardan biri bile eksikse bir an önce başvurunuzu yapmanızı ve kurada adınızın çıkması için dua etmenizi öneririm. 7,5 milyon insanın yaptığı gibi…