An itibarıyla TÜİK verilerine göre Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık yüzde 84,39 iken Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) yıllık yüzde 136,02. Yani tüketici olan vatandaş için fiyatlar yüzde 84 artarken üretim yapanlar için artış oranı yüzde 136 oldu. Nasıl ki tüketiciler fiyatların açıklanan enflasyon rakamlarının çok üzerinde artışlar gösterdiğini düşünüyorlar, inşaat sektörünün temsilcileri de reel artışlar ile açıklanan enflasyon verilerinin örtüşmediği konusunda hemfikirler. Örneğin hazır betonun bir yıllık artış oranı yüzde 400’ün, inşaat demirinin ise yüzde 250’nin üzerinde. Bu durum konut fiyatlarını kaçınılmaz olarak artırıp yeni inşaat projelerinin durmasına neden olurken, ev almak isteyenlerin uygun kredi olanaklarına ulaşamaması satışların durma noktasına gelmesine yol açtı. Neticede 2022 Kasım ayı ülkemizde son 8 yılda en az konutun satıldığı ay oldu. Peki konut piyasasında şu anda neler oluyor ve hükümetin seçim öncesi dev çözüm planı ne?

Neler oluyor?

An itibari ile konut sektöründe (özellikle kredili) satışlar durmuş ve yeni projeler oldukça azalmış durumda. İnşaat maliyetlerindeki artış üretimi zorlaştırırken bankaların konut kredisi vermemesi de mevcut konutların satılamamasına neden oluyor. Ekonomik dilde üretim (arz) azalırken konut almak isteyenler (talep) çoğalıyor. Bu tablo bize “talep oluştuğu gün arzın yetersiz kalacağını ve fiyatlarda patlama yaşanacağını” fısıldıyor.

Konut fiyatları düşer mi?

Düşmez. Serbest piyasanın altın kurallarından biri fiyatı arz talep dengesinin belirlemesidir. Bir şey ne kadar çok ise o kadar ucuz, ne kadar az ise o kadar pahalıdır. Tabi ki bir şartla; maliyetinin altına inmemek! Talep olsun veya olmasın, üretilmiş bir malın maliyetinin altına satılmasının beklenmesi mantığa aykırıdır. Fiyatları şişmiş birkaç proje ve nakite sıkışmış birkaç müteahhit özelinde kısmi düşüşler yaşanabilir ancak istisnalar kaideyi bozmaz. Bazı şehirlerdeki ekstra lüks projeler, yabancıya satışlar vb. nedenler piyasayı enflasyonun üzerinde yükseltmiş olsa da ülke genelinde konut fiyatlarındaki artışın ana nedeni üretim maliyetlerinin yükselmesidir. Açıklanacak olan konut kredi kampanyasının milyonlarla ifade edilen olası limitleri de bu durumun bir nevi itirafıdır.

Kampanya şartları neler?

Hükümet yeni, etkili ve kapsayıcı bir konut kredisi kampanyası üzerinde çalışıyor. Aralık ayında açıklanması beklenen bu kampanya ile zor durumda olan inşaat sektörünün uzun zamandır satamadığı konut stoğunun nakite çevrilmesi ve yeni projelerin başlatılması amaçlanıyor. Şartları kesin olarak bilinmemekle birlikte kulislerde kampanya hakkında fısıldananlar şunlar: (1) Alınan konutun fiyatına göre değişken olacak kredi faiz oranlarının 0.69 ile 1.20 arasında olması öngörülüyor. Örneğin 2milyona kadar 0.69, 2-3milyon arası 0.79, 3-5milyon arası 0,89 gibi… (2) Kredinin konut fiyatının yüzde  kaçını karşılayacağı da yine konut fiyatına bağlı. 2milyona kadar yüzde 90’ı, 2-5 milyon arası yüzde 70’i, 5milyon üzeri azami 3.5 milyon gibi… (3) İkinci el konutta farklı şartların olması ihtimal dahilinde. 500bine kadar yüzde 90, 500bin - 2milyon arası yüzde 70 gibi… (4) Vadelerin 120 ay olması bekleniyor. Bu sistemle düşük fiyatlı konuta düşük faiz uygulanarak dar gelirliye daha uygun koşullar oluşturulması amaçlanıyor.

Neler olacak?

Orta vadede: Uzun zamandır bekleyen insanlar konut sahibi olacak, biriken konut stoğu eriyecek ve satışlardan elde edilen gelirler yeni projelerin üretilmesinde kullanılacak. Bu sayede hem talebin karşılanmasının hem de arzın artırılmasının önü açılacak, sektör rahat bir nefes alacak ve büyümeye katkı vermeye devam edecek.

Kısa vadede: Konut fiyatlarındaki artış ve krediye ulaşımdaki zorluk nedeniyle uzun zamandır ev almak isteyip de alamayanlar (biriken talep) bu kampanya ile aynı anda ev sahibi olmak isteyecekler ve talep patlaması yaşanacak. Bir süredir yeni konut üretilmediği için mevcut arz talebe cevap veremeyecek ve kısa süre içerisinde konut fiyatlarında (yüzde 30’lara varan hatta yer yer aşan) artışlar görülecek.

Ne yapmalıyız?

Her ne kadar fiyatlar yüksek görünse de şu anda satışta olan konutların büyük kısmı nakit akışını yönetemeyen firmalara ait ve bu nedenle fiyatları görece makul. Nakit döngüsünü sağlayan firmalar karlarını maksimize etmek için yeniden fiyatlamaya gideceklerdir ve talebin arttığı dönemler bu iş için en uygun dönemlerdir. Beklenen konut kredisi kampanyası, hala devam eden enflasyonist ortam ve yılbaşında gerçekleşecek asgari ücret artışının işçilik maliyetlerine etkisi düşünüldüğünde konut fiyatlarında artış yaşanması kaçınılmaz.

Yatırım tavsiyesi vermek veya birilerine ne yapacağını söylemek haddim değil fakat “ben olsam ne yapardım” ve “imkanlarım elveriyorsa” önsözleri ile fikirlerimi paylaşabilirim. (1) İlgilendiğim bir konut varsa 10 gün içinde satın alırdım. (2) Konut veya arazi yatırımı düşünüyorsam 10 gün içerisinde gerçekleştirirdim. (3) Farklı bir birikimim (nakit, altın, döviz, borsa vb.) olsaydı ve onu ne yapsam diye düşünüyor olsaydım 10-15 gün içinde yatırımımı konut veya araziye yönlendirirdim.